Plötzliche Kehrtwende des Gemeinderates im Bauplanungsverfahren bringt Investition nach fünf Jahren zu Fall
Norbert Arnoldy ist geschäftsführender Gesellschafter der Casaporta GmbH im rheinland-pfälzischen Temmels. Mit seinem Unternehmen errichtet er Ein- und Mehrfamilienhäuser, ganze Neubaugebiete und erwirbt auch sanierungsbedürftige, teils historische Bauten, um diese sodann im sanierten Zustand zu vermieten.
Seine Töchter sind Gesellschafterinnen der Hannah & Luisa GbR, bei der Herr Arnoldy als Geschäftsführer fungiert. Im Jahr 2018 erwarb die GbR in der Ortsgemeinde Temmels an der Obermosel den „Georgshof“, ein altes Herrenhaus (Baujahr 1785) nebst 1,3 ha großem Grundstück, auch „Schloss Temmels“ genannt. Herr Arnoldy plante, das Hauptgebäude zu sanieren, die vier Nebengebäude wieder aufzubauen, dort Wohnungen zu errichten und diese sodann zu vermieten, insbesondere an Pendler, die im nahen Luxemburg arbeiten. Der damalige Bürgermeister von Temmels war von den Plänen sehr angetan, nicht nur weil der Bedarf an Wohnraum bestand, sondern auch, weil das alte Schloss zunehmend verfiel.
Auch wenn die GbR Vorhabenträgerin ist, beruhte die vollständige Planung auf Herrn Arnoldy, der auch den Kauf des Grundstückes finanzierte und Darlehnensnehmer bzgl. der Kredite ist.
Doch die Pläne von Herrn Arnoldy wurden für ihn, ein Jahr nachdem er das Grundstück nebst noch gültiger Baugenehmigungen des Voreigentümers erwarb und die Sanierung des Haupthauses bereits abgeschlossen hatte, vom Bauamt und der Verbandsgemeindeverwaltung durchkreuzt. Denn diese forderten zur Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens überraschend einen neuen Bauantrag inklusive eines Bebauungsplans. Begründet wurde dies damit, dass sich das Flurstück, auf dem die vier Nebengebäude entstehen sollten nicht, wie dem Voreigentümer von Seiten des Bauamtes schriftlich bestätigt, im baurechtlichen Innenbereich gemäß § 34 BauGB, sondern im sog. Außenbereich gemäß § 35 BauGB läge. Im Hinblick auf die bereits getätigten Investition und eingegangenen finanziellen Verbindlichkeiten, kam Herr Arnoldy gewissenhaft allen ihm behördenseitig auferlegten Forderungen nach. Nach fast fünfjähriger Verfahrensdauer entschied der im Sommer 2024 politisch neu konstituierte Gemeinderat jedoch, dass das Planverfahren eingestellt werde, da die geplante verkehrliche Zuwegung der vier Nebengebäude den Interessen der Allgemeinheit zuwiderlaufe.
Herr Arnoldy steht somit vor einem gescheiterten Investment und einer hohen sechsstelligen Summe, die er in die Erfüllung aller ihm auferlegten Planungsarbeiten nun letztlich umsonst investiert hätte.
Der Fall von Herrn Arnoldy zeigt nicht nur eine weitere Facette des Spannungsfeldes „Bauen im Außenbereich“, sondern auch, dass derartige Verläufe bei Betroffenen den unguten Eindruck hinterlassen können, in unserem Rechtsstaat, insbesondere nach einem politischen Wechsel, nicht absehen zu können, woran sie sind. Im Hinblick auf den Gesamtverlauf und das Ergebnis zeigt Herr Arnoldy einen klaren Verbesserungsbedarf auf. Denn auch wenn es im Baurecht keinen „pauschalen Vertrauensschutz“ geben mag, so haben Bürger dennoch einen Anspruch auf Transparenz und Rechtssicherheit im hoheitlichen Handeln.
Barocke Anlage: Herrenhaus, Nebengebäude und Parkanlage
2018 erwarb die Hannah & Luisa GbR mit Herrn Arnoldy als Geschäftsführer das Schlossgrundstück in Temmels. Der Deutsche Ritterorden war hier seit dem 13. Jahrhundert ansässig.
(Foto: Website Gemeinde Temmels)
(Foto: Schloss Georgshof 1999, Helge Klaus Rieder, Wikipedia)
Voreigentümer plante Sanierung zum Wellness-Hotel: Und bekam behördlich grünes Licht
Im Jahr 2009 erwarb zunächst ein luxemburischer Investor die Schlossanlage und hatte bereits mit der Modernisierung begonnen, um daraus ein Wellness-Hotel zu errichten. Für dieses Vorhaben erteilte die Verbandsgemeinde Konz (Untere Bauaufsicht) die für das Vorhaben notwendigen Baugenehmigungen für das Haupthaus sowie für vier kleinere Nebengebäude. Die ursprünglich vorhandenen vier Nebengebäude (vgl. Foto oben) hatte der Voreigentümer im Jahr 2010 beseitigt. Im Haupthaus hatte er mit der Fundamentsanierung und statischen Stabilisierung des Kellers begonnen, sich jedoch 2017 zum Verkauf entschlossen.
Das neue Vorhaben: Hochwertige Apartments und möblierte Ferienwohnungen für Pendler
Das Vorhaben der Hannah & Luisa GbR war nun die Sanierung und Umgestaltung: Im Hauptgebäude (Herrenhaus) sollten im Rahmen der Sanierung ein hochwertiges, entsprechend dem seinerzeitigen Baustil des 18. Jahrhunderts angelehnte Luxusapartement-Haus mit 13 Wohnungen entstehen. In vier Nebengebäuden sollten weitere 38 Wohnungen errichtet werden. Der unternehmerischen Kalkulation lag zugrunde, dass sich die Investition nicht durch die Nutzung des Hauptgebäudes, sondern erst durch die Mieteinnahmen aus den vier Nebengebäuden rechnen würde.
Hintergrund der Investition und Planung war die hohe Nachfrage an kleinen, möblierten Wohnungen in der Gegend, da aufgrund der Lage (sehr nah an Grenze zu Luxemburg) zahlreiche Pendler aus Deutschland, Frankreich und den Niederlanden sowie viele Arbeitnehmer, die noch in Probezeit sind oder Praktika absolvieren, eine geeignete Unterkunft suchen.
Als Herr Arnoldy das Grundstück 2018 erwarb, waren seine Pläne zur Fortsetzung der Sanierung in der Ortsgemeinde sehr willkommen. Die lokale Presse berichtete entsprechend positiv darüber. Auch vom damaligen Ortsbürgermeister Herbert Schneider wurde sein Vorhaben sehr begrüßt. „Aus unserer Sicht ist das ein Glücksfall“, sagt er. „Wir haben lange genug die Ruine da gehabt.“ (Quelle: https://www.volksfreund.de/region/konz-saarburg-hochwald/neuer-investor-uebernimmt-schlossprojekt-in-temmels_aid-8160327)
Abbildung links:
Das umfriedete Areal zur Zeit der Renovierungsarbeiten am Haupthaus im Mai 2018.
Am unteren Rand ist die Mosel zu sehen.
(Foto: Arthur Fontaine)
Das Grundstück wurde mitsamt der entsprechenden Baugenehmigungen (für Haupthaus und vier Nebengebäude), die dem Voreigentümer bereits erteilt wurden, erworben. Die Genehmigungen wären im Juni 2018 gemäß der Landesbauordnung Rheinland-Pfalz abgelaufen, waren jedoch gem. § 74 Abs.2 LBauO verlängerbar.
Wie Herr Arnoldy berichtet, teilte ihm das zuständige Bauamt nach dem Erwerb mit, er möge zunächst mit der Sanierung des Hauptgebäudes beginnen bzw. mit der Arbeit des Voreigentümers fortfahren.
Als das Hauptgebäude fertig saniert war, wollte Herr Arnoldy mit dem Bau der vier Nebengebäude beginnen. Daher beantragte Herr Arnoldy fristgerecht die Verlängerung der Baugenehmigungen bei der Verbandsgemeindeverwaltung, untere Bauaufsichtsbehörde, Bauamt Konz.
(Haupthaus nach Sanierung, Foto: www.schlosstemmels.de)
Behörde fordert für vier Nebengebäude vorhabenbezogenen Bebauungsplan im neuen Bauantragsverfahren
Erst im April 2019 folgte eine schriftliche Rückmeldung der unteren Bauaufsichtsbehörde. Jedoch enthielt sie nicht die beantragte Verlängerung der Baugenehmigungen, sondern die Mitteilung, dass die Verlängerung der Baugenehmigung für die Nebengebäude abgelehnt werde, da der beantragten Nutzungsänderung der Umstand entgegenstünde, dass sich das Grundstück im baurechtlichen Außenbereich gemäß § 35 BauGB befände. Schriftlich wurde Herrn Arnoldy mitgeteilt, dass die dem Voreigentümer für das geplante Wellnesshotel erteilten Baugenehmigungen, aufgrund der baurechtlichen Umstände in der erfolgten Form gar nicht hätten erteilt werden dürfen.
Gemäß § 35 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben im Außenbereich zulässig, wenn das Vorhaben einem bestimmten Zweck nach § 35 Abs.1 Nr. 1 – 9 BauGB dient, öffentliche Belange nicht entgegenstehen und die ausreichende Erschließung gesichert ist. Da das Vorhaben von Herrn Arnoldy keinem der in Abs.1 genannten Zwecke dient, somit kein privilegiertes Vorhaben ist, käme für sein Vorhaben § 35 Abs. 2 BauGB in Betracht: Hiernach können sonstige Vorhaben im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist. |
Am 16.10.2019 folgte der Beschluss des Gemeinderates: „Für das Plangebiet „Schloss Temmels“ ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich. Der Gemeinderat hat die Aufstellung im beschleunigten Verfahren beschlossen. Nun wird der B-Plan vom Investor entwickelt und das Verfahren eingeleitet.“ Quelle: https://www.temmels.de/documents/2019-10-16%20Ausscheller.pdf
Info: Die Gemeinde (Gemeinderat) hat die Möglichkeit, das Vorhaben dem Anwendungsbereich des § 35 BauGB zu entziehen, indem sie einen qualifizierten oder vorhabenbezogenen Bebauungsplan erlässt. Denn damit liegt das Vorhaben nicht mehr im Außenbereich und seine Zulässigkeit richtet sich gemäß § 30 Abs. 1 bzw. Abs. 2 BauGB ausschließlich nach dem Bebauungsplan. Das gilt natürlich nur, wenn der Bebauungsplan selbst rechtmäßig ist, also die für seine Aufstellung maßgebenden rechtlichen Vorgaben beachtet wurden. Dazu gehört unter anderem das in § 1 Abs. 6 BauGB enthaltene Gebot, die öffentlichen und privaten Belange, insbesondere die in § 1 Abs. 5 BauGB genannten, gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen (§ 1 Abs. 6 BauGB). Auch die Einhaltung dieses Abwägungsgebots unterliegt gerichtlicher Kontrolle. Mit ihm ist regelmäßig jedoch mehr als nur eine planerische Entscheidung vereinbar, so dass insoweit ein sog. planerischer Ermessensbereich der Gemeinde besteht. (Quelle: Deutscher Bundestag, Wissenschaftliche Dienste, WD 7 – 3000 – 053/18) |
Die GbR, bzw. Herr Arnoldy, investierte n.e.A. 100.000 EUR in die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans und holte die hierfür notwendigen Gutachten ein. Das Bebauungsplanverfahren wurde nach § 13 b BauGB (Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren) durchgeführt.
Die öffentliche Auslegung des Bebauungsplans erfolgte im September 2020. Jedoch folgte auf das zunächst zuversichtlich-wohlwollende Verhalten der Behörden bzgl. Herrn Arnoldys Vorhaben nun eine sehr hohe „Problematisierungsbereitschaft“. Insbesondere das Thema der verkehrlichen Erschließung bereitete im Verfahren größere Probleme.
Verkehrliche Erschließung der Nebengebäude wird zum Stolperstein
Bereits im Jahr 2013 wurde ein städtbaulicher Vertrag zwischen dem damigen Eigentümer des „Schloss Temmels“ und der Gemeinde geschlossen. In diesem Vertrag wurde u.a. genau geregelt, wie die Zu- und Abfahrt auf das Schlossgelände erfolgen solle: Die Zufahrt von der B 419 sollte ca. 50 m weit durch die schmale Schloßstraße auf das Schlossgelände erfolgen. Die Abfahrt, zur Entlastung der recht schmalen Straße, an der Mosel entlang, über die bislang als Radweg, Wirtschaftsweg und Zuwegung für Kraftfahrzeuge zum dort befindlichen Sportplatz Temmels genutzte asphaltierte Straße, ca. 500 m weit, zurück zur Bundesstraße. (vgl. auch Abbildung auf Seite 3).
Wie Herr Arnoldy berichtet, wurde ihm jedoch von Mitarbeitern der Verbandsgemeinde mitgeteilt, dass man mit der im Vertrag vohandenen Regelung, u.a. zur Erneuerung der Tragschicht der Straße, nicht mehr einverstanden sei.
Damaliger Ortsbürgermeister zeigte sich bei Erschließungsproblematik praxisorientiert
Zur Problematik der Erschließung schaltete sich letztlich der damalige Bürgermeister (Herbert Schneider, SPD) ein und schlug vor, dass Herr Arnoldy die Baugenehmigung unter der Auflage erhalte, dass er der Gemeinde zur Umsetzung der notwendigen Zuwegearbeiten „Betrag X“ auf einem Sperrkonto hinterlege. Herr Arnoldy fand diesen Vorschlag des Bürgermeisters durchaus praxis- und lösungsorientiert und war erleichtert, dass eine Lösung der Zuwege-Problematik nun konkret in Aussicht stand.
Der Ortsgemeinderat Temmels ermächtigte am 29.03.2023 per Beschluss den Ortsbürgermeister, die Verhandlungen über die Vereinbarung zu führen. https://www.konz.sitzung-online.de/public/to020?TOLFDNR=88457
Wie Herr Arnoldy mitteilt, erfolgte nach Rücksprache mit dem Bauamt bzgl. dieser Planung lediglich die Änderung, dass das Amt keinen förmlichen Bescheid inkl. Auflagen erlassen werde, sondern vielmehr einen Vertrag geschlossen werden soll, den Herr Arnoldy ausarbeiten und vorlegen möge (sog. städtebaulicher Vertrag). Dem Abschluss des Vertrages zur Klärung der Erschließungsproblematik kam zunächst jedoch eine Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts in die Quere.
Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts beeinflusst Genehmigungsverfahren
Noch während sich Herr Arnoldy und sein Rechtsanwalt der Ausarbeitung des städtebaulichen Vertrages widmeten, erfolgte eine Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts, welches das Genehmigungsverfahren von Herrn Arnoldy nicht unwesentlich beeinträchtigte. Denn am 18.07.2023 entschied das Bundesverwaltungsgericht im Rahmen eines Normenkontrollverfahrens, dass die bei Kommunen beliebte Regelung des § 13b BauGB (Freiflächen außerhalb des Siedlungsbereichs einer Gemeinde dürfen im beschleunigten Verfahren nach § 13b Satz 1 BauGB ohne Umweltprüfung überplant werden) nicht mit dem Unionsrecht vereinbar sei und daher unangewendet bleiben muss. (Quelle: BVerwG Pressemitteilung Nr. 59/2023 vom 18.07.2023)
Im Fall von Herrn Arnoldy, dessen Vorhaben von dieser Verfahrensänderung betroffen war, bedeutete dies, dass er für den aufgestellten, vorhabenbezogenen Bebauungsplan zwar den Großteil der Unterlagen (insbesondere bereits eingeholte Gutachten) weiterverwenden durfte, er jedoch noch einen nun notwendigen Umweltbericht (sog. Umweltprüfung mit Grünordnungsplanung und Prüfung der Umweltverträglichkeit und einer Eingriff-/ Ausgleichsbilanzierung) erstellen lassen musste. Die hiermit einhergehende Beauftragung von Planungsunternehmen führte für Herrn Arnoldy zu weiteren Mehrkosten in Höhe von 20.000 EUR.
Überraschende Kehrtwende: Neuer Gemeinderat beschließt Ende 2024 Einstellung des Planverfahrens
Der von Herrn Arnoldy Ende 2023 ausgerarbeitete und eingereichte städtebauliche Vertrag zur Regelung der verkehrlichen Erschließung blieb jedoch fast 6 Monate lang unbearbeitet. Wie Herr Arnoldy mitteilte, erteilte der Gemeinderat Anfang Juni 2024 seine Zustimmung, dass der städtebauliche Vertrag einen förmlichen Bescheid ersetzen könne. Wenige Tage später jedoch, nämlicher am 09.06.2024, fanden in Rheinland-Pfalz Kommunalwahlen statt, die auch zu einem politischen Wechsel im Gemeinderat und im Amt des Bürgereisters führten.
Nachdem die Planunterlagen vom 02.09.024 bis zum 02.10.2024 in der Verbandsgemeindeverwaltung Konz auslagen, fasste der neue Ortsgemeinderat am 20.11.2024 folgenden Beschluss:
„Aufgrund der Verkehrsbelastung der Anwohner in der Schlossstraße und der Belastung des „Moselradweges“ entlang des Sportplatzes und der dortigen Konflikte hält der Gemeinderat Temmels eine weitere Verdichtung in diesem Bereich mit 37 Wohneinheiten in vier Gebäuden für städtebaulich nicht vertretbar, sofern sich keine neue Erschließungssituation ergibt (z.B. eigene Zufahrt von der Bundesstraße). Daher wird das Verfahren in der jetzigen Form beendet.“ https://www.konz.sitzung-online.de/public/doc?DOLFDNR=1016934&DOCTYP=130&OTYP=41&ANNOTS=1
Für Herrn Arnoldy kam diese Entscheidung sehr überraschend und führte – auch aufgrund der vom Gemeinderat vorgebrachten Möglichkeit einer alternativen Erschließung über eine eigene Abfahrt von der Bundesstraße – zu großer Verärgerung. Denn eine eigene Abfahrt von der Bundesstraße zu erhalten ist nicht nur mit weiteren hohen Kosten verbunden, sondern laut Herrn Arnoldy auch hinsichtlich ihrer Genehmigungsfähigkeit aufgrund des Standortes in der Praxis tatsächlich chancenlos. Grund hierfür ist laut Herrn Arnoldy, dass der Landesbetrieb Mobilität Rheinland-Pfalz (kurz: LBM), der für Planung, Bau und Unterhalt von Bundesstraßen zuständig ist, ein maßgebliches Interesse daran hat, den Verkehr im Bereich der B 419 auch aufgrund des nahen Grenzbereiches und dem daher insgesamt hohen Verkehrsaufkommen, fließend zu halten und nicht durch weitere Abfahrten (die nur einem Unternehmen dienen) ins Stocken geraten zu lassen.
Die vom Gemeindesrat somit vorgeschlagene Alternative einer verkehrlichen Erschließung stellt de facto keine dar und setzt hiermit den Unternehmer mit seinem Vorhaben nach über vier Jahren Verfahrensdauer schachmatt.
Stand 12/2024: Verlorenes Investment und formaler Schwarzbau
Nicht nur der Verlauf des Verfahrens löst Irritation und ein Störgefühl aus. Betrachtet man das Ergebnis, offenbart sich ein ziemlicher „Salat“. Denn die Folge, der nicht erteilten Baugenehmigung für das Haupthaus war im Dezember 2024, dass das mit behördlichem Einverständnis im Jahr 2018 durch Herrn Arnoldy fertig sanierte und seither als Wohnanlage genutzte Herrenhaus formal ein sog. Schwarzbau war, da keine Baugenehmigung vorlag. Legalisiert und damit geheilt werden kann ein derartiger Mangel grundsätzlich nur durch die Erteilung einer Baugenehmigung. Demzufolge wurde Herr Arnoldy auch oder vielmehr erst recht nach Einstellung des Planverfahrens der weiteren Rechtsunsicherheit ausgesetzt, was mit dem sanierten Herrenhaus, das mehreren Mietern als Wohnraum dient und in dem die GbR auch ihren Sitz hat, zukünftig geschehen sollte.
Selbst wenn das Ergebnis formal juristisch vertretbar gewesen wäre, stellte sich dennoch die Frage, ob die zuständigen Behörden und hoheitlichen Entscheidungsträger hier gute Arbeit geleistet haben. Das Ergebnis lässt dies bezweifeln.
Wünschenswert wäre gewesen, wenn der neue Gemeinderat, das (seit mehreren Jahren laufende) Verfahren nicht nur problem- sondern auch lösungsorientiert geprüft hätte, um eine praxisnahe Perspektive zu finden, die auch den unternehmerischen Interessen – zumindest annähernd -gerecht wird.
Wie Herr Arnoldy im Dezember 2024 mitteilte, war er nicht gewillt, das Ergebnis auf sich beruhen lassen. Der Beschluss des Gemeinderates im Oktober 2024 erging als Grundsatzbeschluss, was bedeutet, dass er durch einen anders lautenden Gemeinderatsbeschluss wieder aufgehoben oder verändert werden kann.
Hoffnung in Sicht? Verbandsgemeindeverwaltung signalisiert Anfang 2025 Gesprächsbereitschaft
Ende Januar 2025 erhielt Herr Arnoldy einen Brief, in welchem die Verbandsgemeindeverwaltung zum Verfahren Stellung nahm. Das Schreiben enthält einige Ausführungen, die mehr für eine Verantwortung abwehrende Intention der Gemeinde sprechen als für eine stattgefundene Reflektion des Ist-Zustandes mit Lösungsperspektive.
So wird in dem o.g. Schreiben unter anderem mitgeteilt, dass
(Anmerkung: Dass dies im vorliegenden Fall zutreffen ist, erscheint nicht überzeugend. Einem herkömmlichen Bebauungsplan (sog. Angebotsbebauungsplan) liegt üblicherweise noch keine konkrete Bauabsicht zu Grunde; seine städtebaulich begründeten Festsetzungen sind daher so ausgerichtet, dass Planungsalternativen möglich sind. Die Regelungsmöglichkeiten eines herkömmlichen Bebauungsplanes sind auf den abschließenden Festsetzungskatalog des § 9 BauGB beschränkt. Der herkömmliche Bebauungsplan allein (ohne zusätzlichen Vertrag) bietet als Angebotsplanung keine Möglichkeiten für ergänzende Vereinbarungen zwischen Kommune und Vorhabenträger. https://karlshorst.de/2021/03/bebauungsplaene-und-ihre-unterschiede/ )
(Anmerkung: Wie Herr Arnoldy am 29.01.25 mitteilt, lagen ihm die benannten Belange der Anwohner vor. Es seien Belange von insgesamt vier Anwohnern. Von diesen wohnt einer über 15 km entfernt und befürchtet, dass die (nicht geplante!) Erhöhung der Schlossmauer dazu führen könnte, dass der Schall an die Anwohner zurückgeworfen werde. Die übrigen drei Anwohner befürchten eine zu starke Zunahme des Verkehrs. |
Immerhin endet das Schreiben Verbandsgemeindeverwaltung mit den Worten „Grundsätzlich sind die Verbandsgemeinde Konz sowie die Ortsgemeinde Temmels weiterhin zu einem klärenden Gespräch gerne bereit und an einer guten Lösung im Interesse aller Beteiligte interessiert.“
Baugenehmigung für Haupthaus wird nach über fünf Jahren unter zahlreichen Auflagen erteilt
Am 04.02.2025 erhielt Herr Arnoldy von der Verbandsgemeineverwaltung Konz – Untere Bauaufsichtbehörde – gemäß § 70 Landesbauordnung Rheinlad-Pfalz die Baugenehmigung für das Haupthaus (Gebäude A, „Schloss Temmels“). Das Gebäude wurde, wie der Verbandsgemeindeverwaltung auch bekannt, bereits 2019 fertiggestellt und ist seither bewohnt.
Die Auflage Nr. 13 der Baugenehmigung enthält jedoch Hinweise zu einer neuen Beurteilung der Brandschutzvorschriften. Wie das Bauamt ausführt, wurden die Pläne von 2018 erneut überprüft und hierbei festgestellt, dass angeblich Baupläne und die der brandschutzrechtlichen Stellungnahme von 2018 zugrundeliegenden Pläne nicht übereinstimmen würden. Hierbei ist das Bauamt nun der Auffassung gelangt, dass zwischen den Fenstern des Treppenhauses und der außen gelegenen Stahlfluchttreppe der Abstand zu gering sei. Ob Herr Arnoldy einen Rückbau zu veranlassen habe, wird jedoch in der Baugenehmigung noch nicht endgültig entschieden, da zum Zeitpunkt der Erteilung die neue brandschutzrechtliche Stellungnahme noch nicht vorlag. Diese Auflage führt somit nicht zu Rechtssicherheit und auch zu einem beachtlichen Mangel hinsichtlich des Bestimmtheitgebotes eines Verwaltungsaktes.
Auch wenn es grundsätzlich erfreulich ist, dass die Baugenehmigung zumindest für das Haupthaus nach über fünf Jahren erteilt wurde, bleibt es dennoch dabei, dass das unternehmerische Investment, insgesamt gut 50 Wohneinheiten zu schaffen, mit deren Erträgen sich der Erwerb und die Sanierung des Anwesens getragen hätte, mit der Entscheidung des Gemeinderates zumindest erstmal vom Tisch war. Weiterhin hatte Herr Arnoldy in der Planungsphase n.e.A. Kosten im hohen sechsstelligen Bereich aufgewendet, um allen Forderungen in der Planungsphase nachzukommem.
Wäre es durch die Kommunalwahl im Juni 2024 nicht zu einem politischen Wechsel im Amt des Oberbürgermeisters und den Gemeinderatsmitgliedern gekommen, die den Erholungswert der Gemeinde höher gewichteten als ihre Amtsvorgänger vier Jahre lang zuvor, wäre der Bebauungsplan mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit beschlossen worden und Herr Arnoldy hätte eine realistische Aussicht auf seine Baugenehmigungen und Realisierung seines Investments gehabt.
Sachgerechte Interessenabwägung auch bei kommunaler Selbstverwaltung
Regelmäßig führt das Spannungsfeld „Bauen im Außenbereich“ zu einem Gegenübertreten von privaten und öffentlichen Interessen.
Der Verlauf des Verfahrens hinterlässt jedoch ein Störgefühl und wirft die Frage auf, ob die Gemeindeverwaltung hier nicht möglicherweise die im Verfahren für Bebauungspläne geltenden Grundsätze der Bauleitplanung (§ 35 Abs.6 BauGB, § 1 Abs. 6, Abs.7 BauGB) nicht sachgemäß beachtet hat, bzw. die Anwohnerinteressen unverhältnismäßig hoch bewertet und damit eine nicht sachgerechte Entscheidung getroffen hat. Gemäß § 1 Abs.7 BauGB sind „bei der Aufstellung der Bauleitpläne die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.“
Fraglich ist, ob dies im vorliegenden Fall erfolgt ist.
Die sich gegenüberstehenden Interessen sind die der Anwohner, die mit einem erhöhten Verkehrsaufkommen nicht belastet werden sollen. Die Nutzung des Moselweges zur verkehrlichen Entlastung der Schlossstraße würde nach Ansicht des Gemeinderates den zu schützenden Erholungswert mindern.
Gering bewertet oder gar unbeachtet sind in der Entscheidung des Gemeinderates jedoch Belange geblieben, die ausweislich der anzuwendenden Grundsätze der Bauleitplanung ebenfalls zu beachten sind. Denn der Bedarf an Wohnraum besteht, womit das Vorhaben die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung gestärkt hätte. Weiterhin hätte sich die Sanierung des Anwesens samt Parkanlage auf die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes positiv ausgewirkt und auch den Erholungswert unterstützt.
An dieser Stelle darf auch nicht aus den Augen verloren werden, dass seit mehr als 15 Jahren allseits vorhersehbar war, dass sich das Verkehrsaufkommen grundsätzlich steigern würde, wenn eine Schlossruine zu einem Wellnesshotel bzw. zu einer Wohnanlage umgebaut werden würde. Hier lag somit keine neue, unvorhersehbare Situation vor, sondern eine Tatsache, für die Herr Arnoldy seit dem Jahr 2019 in Zusammenarbeit mit dem damaligen Oberbürgermeister, dem damaligen Gemeinderat, Fachbehörden und mit Unterstützung von Sachverständigen eine Lösung suchte, die die geringstmögliche Beeinträchtigung der Anwohner darstellte.
Auf der anderen Seite der abzuwägenden Interessen stehen die unternehmerischen Interessen von Herrn Arnoldy bzw. der GbR. In Anbahnung des Erwerbes wurde mitgeteilt, dass das Vorhaben aus Sicht der Gemeinde eine große Bereicherung darstelle und daher unterstützt werden würde. Mehrere Jahre wurde daher in das Vorhaben investiert und im Plan- und Genehmigungsverfahren alle behördlichen Auflagen erfüllt und Gutachten beigebracht. In der Entscheidung des Gemeinderates ist nicht erkennbar, ob und in welchem Umfang die privaten Belange gem. §§ 35 Abs.6, 1 Abs. 7 BauGB abgewogen wurden.
Gemeinderat will Vorhaben für Nebengebäude erneut prüfen
Wie Herr Arnoldy mitteilte, fand Ende März 2025 ein sog „Runder Tisch“ statt, an dem neben Herrn Arnoldy die Bürgermeisterin, ihre zwei Beigeordneten und ein Mitarbeiter vom Bauamt teilnahmen. Anlass war, zu erörtern wie es, nach Einstellung des Planverfahrens mit der Baugenehigung für die vier Nebengebäude weitergehen könnte. Herr Arnoldy zeigte sich im Termin kompromissbereit und schlug – in Anbetracht der Tatsache, dass das Verkehrsaufkommen im Planverfahren der Dreh- und Angelpunkt ist – vor, dass er anstelle der geplanten vier Nebengebäude mit 39 Wohneinheiten nur ungefähr die Hälfte dieser in drei Nebengebäuden errichtet. Auch wenn ein Lösung in diesem Termin nicht gefunden wurde, wurde Herrn Arnoldy dennoch zugesagt, diese Option in der nächsten Gemeinderatssitzung im Mai 2025 zu erörtern.
Sollte eine Wiederaufnahme des Planverfahrens nicht gelingen, bliebe Herrn Arnoldy nach eigenen Angaben nur noch Klage zu erheben, um den erlittenen Schaden (Kosten im Planverfahren) wenigstens teilweise ersetzt zu bekommen. Die Schadenssumme für die im über vier Jahre andauernden Planverfahren getätigten Aufwendungen beziffert er „im hohen sechsstelligen Bereich“.
Begrüßenswert wäre, wenn der Gemeinderat und die am Verfahren beteiligten Behörden den Verlauf des Verfahrens reflektieren und die beteiligten Interessen erneut gemäß §§ 35 Abs.6, 1 Abs. 7 BauGB gerecht abwägen würden, um letztlich eine Lösung für den zweifellos sehr verfahrenen Fall zu finden.
Über den weiteren Verlauf werden wir berichten.
(Stand der Fallbearbeitung: 24.04.2025)
